美商业地产下跌继续冲击证券市场，会是下一只“黑天鹅”吗？

过去一年，英美两国联邦私人机构利率最终目标区间上限已从0.25%下跌至现在的5.5%。随着时间推移，英美两国中央银行自营负债效益加快上行，中小型中央银行首当其冲，而即将准备好的商用地产借贷偿付鼎盛时期或踏入“压死骆驼的最后一根稻草”。

自上周以来，英美两国中央银行自营陆续出炉下半年财务简报，已出炉财务简报的中小中央银行净息差普遍性收缩。与此同时，多家中央银行简报指为，由于英美两国金融自营私人（CRE）英美两国市场仍承受巨大负荷，下半年所转给CRE款项欠款情况未见好转。

分析专业人士问到，自疫情接踵而来以来，远程会议室的发端，使英美两国金融自营地产行自营来得是是会议室楼基本面陷于下行负荷，主要反映为企自营对会议室楼租赁消费降低、空置率随之增高、地产价格和租金增速降低，在高盛大幅加息的背景下，疫情前对会议室楼租赁表彰不大的科技产自营自营的大幅倒闭和退租放大了这一趋势。

保险自营策略师维斯瓦纳坦（Lotfi Karoui）对第一财经记者问到，不同类型的地产彼此间表现分化，大部分应用领域相对稳健，但会议室楼价格降低明显，空置率目前处于25年来高位。

不良款项高企

在不良CRE款项的倡议下，英美两国中央银行自营普遍性在上一季继续计提对冲损失惨重保险费和冲销。

“这种情况至少可能会持续一年，不良款项继续增高，然后是冲销……情况可能会非常难看。”英美两国佛罗里达大西洋的大学管理学教授维斯（Rebel Cole）问到，“我确信中央银行企图避免出售它们最出色的私人，因为这将迫使它们进行极大数目折价出售，而且出售的每处私人都将作为解为私人影响估价师评估私人价值。”

当地时间18日，摩根士丹利在下半年财务简报中指为，由于“金融自营私人行自营状况急转直下”，该中央银行为对冲损失惨重预留了1.34 亿美元，与下半年预留的1.61亿美元相对略有降低。

随即，英美两国中央银行简报指为，其下半年的不良款项（即逾期最多90天的款项）从下半年的42.7亿美元增加到据统计50亿美元，主要来自其转给的私人融资组合成。

即便如此，保险自营17日披露，该公司今年已将其转给的与会议室楼相关的危险性敞口减少了约50%。13 日，富国中央银行出炉的三季财务简报标示出，与前几个季相对，所持CRE融资组合成净冲销楞有所增加；此外，该中央银行下半年的对冲损失惨重保险费增加了3.33亿美元，也主要由CRE特别设计。

可能会否演化踏入系统化危险性？

高利率环境污染下再融资负荷加大，而秋季愈演愈烈的中央银行自营经济危机减少了金融自营地产自营主发放款项的审定门槛，这些因素叠加，招致了英美两国市场对金融自营地产借贷来得是是危险性最大的办公大楼英美两国市场大数目利息的担忧。由于中小中央银行是这些对冲密切相关的资金来源，潜在的利息潮或造成数年末中央银行自营经济危机。

明晟（MSCI）Real Assets的样本标示出，英美两国金融自营私人在2023年将有4000亿美元借贷解约，2024年另有据统计5000亿美元款项解约，未来五年内总共2.5万亿美元（下同17.2万亿元）的借贷解约。

相对摩根大通和保险自营等大型中央银行，数目极小的区域性中央银行对CRE的危险性敞口极大，这使后者陷于极大挑战。据摩根大通估算，小型中央银行转给的CRE款项危险性是大型中央银行的4.4倍。花旗集团指为，区域性或极小的款项独立机构转给70%的CRE款项。

13 日，PNC服务业集团简报指为，其三季不良CRE 款项余楞达到7.23亿美元，较二季末的3.5亿美元略高于。该公司副手财务官赖利（Robert Reilly）在电话可能会议上说：“虽然我们融资组合成的整体对冲质量过去旺盛，但我们预期的金融自营地产会议室应用领域的负荷从未开始显露出。”

不过，多数英美两国市场专业人士视为，金融自营地产发展前景急转直下给中小中央银行带来的对冲危险性相对受控，因此演化踏入系统化危险性的有可能极小。维斯瓦纳坦对第一财经记者问到，虽然办公大楼英美两国市场的负荷可能可能会持续存在，但CRE的大大部分危险性现已说明了在借贷英美两国市场中，对CRE招致系统化危险性冲击的担忧被夸大了。

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